基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式，融资成本较高，但受政策限制较少，相对容易筹得资金。短期融资券，一般在9个月内还本付息，具有利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点，是信誉良好的房地产开发企业，在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。

　　3、销售阶段，成品资金转化为货币资金

　　开发商销售房地产回笼资金，这一阶段房地产企业面临贷款利息税升高，购房者拖欠款等风险。

　　本阶段购房者需要融资。对于工作时间不长，但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款;工作时间较长或有一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付”。

　　(二)不同房地产开发项目融资方式的选择

　　不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场发展状况和企业信誉等方面。

　　1.住宅

　　住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式是开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。不同档次的住宅类型资金运作规律、消费群体乃至政策环境都不一样，考虑融资方式的选择时应进一步细分住宅市场。

　　别墅、高档住宅区：这类住宅消费群体针对高收入阶层，目标消费群狭小、需求个性化隐含着较大的销售风险，总体看空置率较高。高档住宅通常要求较高设计水准，可行性研究和专业设计费用高昂，因此，在开发的准备期融资需求大，而准备期又是不确定性最大的开发阶段。类似于商业用房，开发商更需要拓宽融资渠道，为保证资金的可得性和稳定性，愿意接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、reits等是较为理想的融资方式。

　　普通商品房：中端客户贷款比例较高，违约率略高于高端客户。融资租赁可以构造事实上的“零首付”：“卖方信贷”可以通过开发商补贴的方式为他们提供贷款上的优惠，减轻他们的还贷压力;这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。

　　经济适用房：该类型住宅适宜中低收入人群，贷款比例最高、违约率也最高。低收入人群难以获得高额的购房贷款额度，对金融创新融资工具需求不强，在市场失效的情况下，政府应该承担更多的责任。由于并非所有人的住房问题都要通过购买新建商品房解决，可以通过发展二手房和房屋租赁市场，解决经济拮据人群的住房需要。

　　2.商业房地产

　　商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异，经营模式是开发并持有，以出租获取回报为主，产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更旺盛。

　　我国现有的reits都是投资物业，靠租金获取回报，适用于投资于办公楼、购物中心等。大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目，保证项目开发期间获得稳定的资金流。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业特性和商业规律的把握存在着偏差，联合开发可以实现优势互补，帮助企业顺利转型。海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。

　　(三)不同规模房地产企业的融资方式选择

　　对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，几乎所有的融资方式都可以选择，其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。

　　而对于为数众多的中小企业来说，应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。

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